La Municipalidad presentó un nuevo proyecto de ordenanza urbanística con promesas de regenerar zonas y frenar el avance a la periferia. El expediente ya ingresó al Concejo Deliberante y propone cambiar la matriz de crecimiento urbano sin precisar plazos ni responsables. Lo que se presenta como “ordenamiento” es, en muchos puntos, un cheque en blanco para futuras administraciones.
El texto tiene 68 artículos y reemplaza una normativa que regía desde hace años, sin dejar en claro qué problemas solucionó o qué errores corrigió. Plantea una estructura flexible que permite intervenir en barrios, corredores y polígonos con criterios de difícil fiscalización. Los conceptos que introduce —como regeneración o densificación— carecen de definiciones operativas y quedan a merced de la discrecionalidad política.
Desde 1985 no se actualizaban estos marcos legales, pero esta propuesta no parece llenar ese vacío con solidez técnica sino con frases ambiciosas. El riesgo es que se habilite una fragmentación urbana bajo el disfraz de participación ciudadana. Y mientras tanto, se avanza sobre sectores donde hoy el Estado ni siquiera logra garantizar servicios básicos.
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Planificación a medida del poder político
El proyecto crea instrumentos de planificación urbana que serán diseñados por el Ejecutivo, aunque incluye audiencias que podrían ser simbólicas. La participación ciudadana se menciona como principio, pero sin asegurar mecanismos vinculantes que frenen decisiones inconsultas. Una cosa es debatir y otra muy distinta es que la última palabra siempre la tenga el poder municipal.
Se habla de planes urbanos interjurisdiccionales, de zona, de barrio y hasta de regeneración ambiental, pero sin financiamiento ni criterios claros. Estos planes se aprobarán por ordenanza solo si implican cambios normativos, lo que deja margen para operar sin demasiado control. Con un Estado municipal sobrecargado, no está claro quién ejecutará estas propuestas ni con qué presupuesto.
Córdoba necesita una visión urbanística de largo plazo, no más papelería con nombres técnicos y nula viabilidad en los hechos. Si la densidad poblacional se multiplica sin mejorar la infraestructura, el resultado será más caos. La norma parece más interesada en habilitar eventuales negocios que en garantizar una vida urbana ordenada.
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Acuerdos con privados: ¿progreso o privilegios?
Uno de los núcleos del proyecto está en los llamados instrumentos de concertación entre el municipio y privados. Bajo este esquema, se reformulan los convenios urbanísticos y se introducen los Polígonos de Actuación Concertada (PAC). La idea es sumar actores privados a cambios de normas, altura o usos, a cambio de aportes económicos al Estado.
El riesgo es evidente: se institucionaliza la flexibilización de reglas según el peso de cada inversor. Aunque se exige una audiencia pública y un mínimo del 10% de participación estatal en la valorización, esto no evita discrecionalidades. Más aún, el porcentaje sube al 15% solo en zonas diferidas, lo que refuerza un sistema desigual y con baja transparencia.
“Los recursos generados se destinarán a infraestructura dentro del polígono”, promete el texto, sin mencionar cómo se controlará su aplicación. Los interrogantes se ciernen en el hecho de qué pasará si no se cumple o quién evalúa si la inversión mejora el entorno o sólo aumenta la plusvalía del privado. Lo que se presenta como innovación puede terminar en privilegios disfrazados de planificación.
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Sostenibilidad: una bandera verde sin anclaje real
El tercer bloque del proyecto crea instrumentos para fomentar criterios ambientales en los desarrollos urbanos. Se presentan como herramientas para reducir el calor urbano, mejorar la eficiencia energética y fomentar la movilidad sostenible. Pero en los hechos, no aumentan densidad ni superficie construible, ni tampoco están acompañados de incentivos reales.
La figura del “equipamiento sostenible” exige más de 1.000 m² para su aplicación, algo que deja afuera a cientos de pequeños proyectos. “Parcela verde” y “manzana sostenible” evidencian la expansión de la agenda ambientalista que tanto promueve Daniel Passerini. No hay detalle sobre cómo se fiscaliza ni sobre qué penalidades enfrentan quienes no cumplan.
Se incorpora también el CEPT (Certificado de Edificabilidad Potencial Transferible), para trasladar capacidad constructiva entre zonas. El concepto es interesante, pero mal aplicado puede promover la sobrecarga de infraestructura donde ya hay saturación. Una vez más, el municipio se reserva la autoridad sin mostrar capacidad real para ejercerla.
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El debate recién empieza, pero ya hay dudas
El proyecto aún no comenzó su discusión en profundidad, pero el tono general del oficialismo es de promoción, no de apertura al cambio. Los concejales opositores esperan la exposición de funcionarios de Desarrollo Urbano para definir postura. Aún así, se nota cierta resignación: pocos creen que haya margen para rechazar un plan que el PJ ya decidió impulsar.
Desde el Ejecutivo afirman que esta normativa permitirá una ciudad “más compacta y sostenible”, aunque no detallan cómo evitarán el hacinamiento. Córdoba tiene zonas con servicios colapsados y otras abandonadas: densificar sin orden puede agravar ambos problemas. Prometer reglas claras sin capacidad de control sólo alimenta la frustración ciudadana.
Densificar una ciudad significa aumentar la densidad de población y edificación en una zona urbana existente. En lugar de expandirse horizontalmente, la ciudad se desarrolla verticalmente, concentrando más habitantes y actividades en el mismo espacio. Esto aumenta significativamente el riesgo potencial de hacinamiento en la ciudad.
El nuevo código no es una hoja de ruta, sino un mapa flexible que el poder político podrá usar según sus intereses. Y en urbanismo, la ambigüedad no es una virtud: es la antesala del caos o del negocio encubierto de empresarios amigos. El debate recién comienza, pero Passerini interpreta que gobernar no es poblar, sino hacinar.